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揭露物管三大黑洞 呼吁业主合法合理争得权利

2021-11-16 18:09   来源:未知   作者:admin

  好不容易攒足了头期,住进了心仪已久的新房,但你可千万别以为就一切太平了。从住进的那一刻开始,一场业主与物管公司的持久战便拉开了序幕。物业管理中的种种矛盾和纠纷让你防不胜防,在众多物业管理投诉当中,物管费、物管服务、维修基金成为业主怨声的三大问题。近日时报记者纷纷走进广州各大小区,将物业管理中比较突出的三大黑洞一一披露,目的只为进一步唤醒业主的维权意识,并呼吁业主用合法合理的途径争得自己的权利。

  在今年“3·15”期间,记者接到不少市民来电投诉物管。投诉较集中的是目前广州的物管收费过高,收费混乱,收费不明确以及所提供的服务不相称等等,其中的争议焦点在于与所提供的服务不对称、与小区配套不相称或是多年不公开收支报表等等。业内人士指出,由于小区物业费用的收取方面存在很多不清晰的地方,加上业主委会并没有在广州普遍实行。因此,物管和业主之间的矛盾也就成为一直以来斗争的焦点。

  近来曾有媒体就物业管理收费做过调查,有61%的被访者认为“非常贵”,27%的被访者认为“比较贵”,仅有12%的人认为“适中”。另一项调查显示,68%的被访者表示对所在住所的物业管理“不满”。记者在接到不少业主埋怨的都是“为什么我们小区的物管费要比旁边楼盘高出那么多?”“我住在头层,电梯费却是和其他楼层的业主分摊,这显然不合理?”“前两天物管公司又向我们收取了200多元”等等。

  记者根据投诉热点调查总结得知,广州市物管费的乱象表现在收费超标、收费与服务不对称、收费标准出尔反尔、费用支出不公开等。而物管费纠纷不仅存在于中等档次的商品房中,一些高端别墅的物管费更是黑洞多多。

  日前,广州市物价局公布2006年度普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度,暂不作调整。沿用的收费标准是2004年11月1日,广州市正式实施《广州市物业服务收费管理实施细则》及《2004~2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》。按照《实施细则》规定,普通住宅物管收费标准,较高收费1.96元/平方米。

  但记者从广州各小区了解到,尽管新标准对物管收费的问题做了新规定和诠释,但仍有不少小区存在超标的问题。其中,投诉热点集中在番禺区。据悉,由于该区域不少楼盘早期开发的产品价格都较低,而近两年随着周边各项利好,价格也呈直线%。紧跟价格的涨势以及产品的提升,小区的物管费也逐渐见涨,而早期产品的物管费也相应增加,因此,引起了不少业主的强烈不满。

  每月交2.2元/平方米的物业费,小区门口却没门卫,楼道卫生无人管;收取高额停车费,却拿不出任何收费凭证;市场价5元的水龙头,物管公司收10元……收费不透明、超标乱收费、服务与收费不符等原因让物管公司与业主之间摩擦不断。

  记者曾接到家住广州大道南某楼盘业主的投诉,称因为家里水龙头坏了,需要维修,当他问到管理处怎么收费时,工作人员表示,要先到现场查看确认水龙头的损坏程度再定出收费金额。记者也因此询问该管理处有没有明确的收费标准,而该工作人员却说不出个所以然,只强调必须经过实地查看才能确定价格,至于定价的标准,并没有具体的收费标准价格表可以参考。

  除了日常的维修费用,每个月的公摊费也很有可能成为黑洞。记者在采访中发现,不同小区在计算分摊依据和方式上,各有算法。少数楼盘公摊水电费被列入物管费当中,这样一来,业主不知公摊水电为何物,更不知每月交了多少公摊费;而另有部分小区,公摊计费早就算定,如每月多少元的梯灯费、电梯费,这让业主不得不怀疑:“这个收费标准是怎样计算出来的?难道每月电梯的用电度数都相同?”而在大多数小区,各户各月公摊费用虽有明示,逐月费用也有不同,但就只有较后定价,业主不知公摊如何计算而来。

  通过调查,很多业主对维护自身合法权益的相关规定不甚清楚。据早前颁布的《物业管理条例》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》等条例,其中对物业管理公司要实行服务收费明码标价早有明确规定,并且都有相关部门进行严格监督。但据知情人透露,不少物管公司在收取物管费或者有偿服务费方面仍存在猫腻,对于有关部门要求明码标价的规定并不执行。

  另一方面,由于很多业主、消费者对相关规定了解不多,所以维护自己的合法权益时往往心有余而力不足,常常感到维权无路。面对“来路不明”的物管费,有的业主会采取拒交物管费的做法。因此律师提醒,拒绝交物管费并不是较好的解决办法,只有小区尽快成立业主委员会,才能更合法地维护业主的权利,一些不明白的费用才能得以理顺。但据记者了解,目前成立了业委会的广州楼盘小区,不足总数的一半,谁来代表小区业主呢?任由缺乏组织的众多业主与物管公司商定收费价格,矛盾不断激化、引发更多纠纷显然就在所难免。

  消费者对物管的投诉占房地产总投诉量近80%,物管服务质量步伐跟不上要求——

  近日,记者从广州市消委会了解到,由于许多物管公司服务质量不高、服务态度差,管理人员时常与业主发生冲突,导致消费者对物业管理纠纷呈上升趋势,占房地产总投诉量约80%。为此,社会各界普遍认为,目前广州物管行业的发展仍不规范,如多个社区物管公司由房地产开发企业派生的和原房管所转制的企业来管理,有时造成一些不该发生纠纷事件,损害了广大业主的权益,又制约了行业本身的进一步发展。

  记者从近期的几个物管纠纷案例看到,业主在维护自身合法权益的意识明显增强。但不排除部分小区因物管混乱发生纠纷问题,近期就在某些楼盘发生了物管人员与业主的口角或肢体冲突事件。记者对案例进行分析后发现,纠纷主要由物管公司和业主两方引发,其中物管公司占多数。

  从业主角度来看,部分业主不履行自己的义务,拖欠物管费、拖欠专项维修资金等违规事件屡见不鲜,已占物管公司投诉的9成左右,如白云区某小区40%的业主不按时交纳管理费或直接拒绝交费;少部分业主不遵守小区内约定的公约,不履行服务合同中的条款,不但给物管带来困难,同时也损害了其他业主的权益。

  而从物管公司来看,由于物管业属于微利行业,发展历史不长,市场不够规范,且行业准入门槛不高,竞争不完全,鱼龙混杂,所以容易产生诸多问题。其中包括前期物业管理招投标市场不规范,或得不到贯彻或存在弄虚作假的行为;部分物管企业与发展商之间存在裙带关系,容易滋生“皇太子”心理,少数物管公司以管理者自居,服务意识与服务功能淡化;一些物管公司无视《物业管理条例》等法律、法规,擅自占用、更改或违规经营公共物业,乱收费、挪用专项维修基金等事件时有发生。

  虽然大部分物管人员都能尽心尽职,但物管人员素质参差不齐的现状仍难以掩盖;少部分的物管人员素质低下,损害、窃取业主财物,甚至侮辱、殴打业主。究其原因,行业发展不规范,相关法律配套不完善,且存在违法不究、执法不严的情况;对物管企业资质的评核不够严格,众多操作不规范的中小物管公司大量存在;许多物业管理公司由发展商建立,缺乏竞争动力,从而降低了对人才素质的要求。国家有关“物业管理从业人员必须持证上岗”的规定也未被严格执行,许多物业管理师和保安人员根本就没有资格证;保安人员的招聘工作把关不严,相关的管理和培训不到位,也是其中重要原因之一。

  由于部分物管人员特别是保安人员素质参差不齐,给社区的管理工作带来极大的困难。服务意识难以建立,服务质量难以得到保证,“标准化”的服务承诺将大打折扣;相关的规章制度难以被严格执行,业主的权益被忽视;问题严重的,甚至危及到业主的财产、人身安全。

  根据我国2003年9月开始施行的《物业管理条例》,业主大会履行“选聘、解聘物业管理企业”的职责,“必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”。因此,业主虽然有权更换物管公司,但必须通过业主大会的投票来解决。业主委员会是业主大会的执行机构,其本身也无权更换物管公司,但可以召集业主大会会议来投票解决。由此可见,成立业主委员会,对于行使“选聘、解聘物业管理企业”的权力,对于业主维权至关重要。

  在一些小区在更换物管公司时,之所以遭到开发商和旧物管公司的阻挠,多半是因为业主或业主委员会没有按照法律规定的程序来执行。而对于一些还没有成立业主委员会的小区来说,成立业主委员会是当务之急。

  然而,业主委员会的发展道路并不平坦,亟需政府引导。业主委员会作为维护业主物业管理权益的重要组织,目前的普及比例只有两成左右,而且多半遇到业主冷淡、经费不足、法律地位尴尬等问题;少部分业委会出现人为操纵的问题,直接影响到业委会的正当性及业主的权益。

  从2003年到2005年10月底,物业维修基金应到账约16亿,但历年共到账仅8亿,因此——

  发展商及其物管公司代收业主的物业维修基金后有否以业主名义存入指定帐户,有否挪用?这已成为市民较关心的热点之一。据广州市房屋安全管理所的统计,从2003年到2005年10月底,物业维修基金应到

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